Loyers bruts encaissés avec ou sans charges

Si les loyers tirés de votre location meublée sont imposables selon le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives.

Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge. L’abattement forfaitaire qui sera calculé automatiquement sur le montant déclaré est représentatif des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.

Si les loyers tirés de votre location meublée sont imposables en BIC selon le régime réel, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises). Vous devez en outre tenir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général. Les charges effectivement supportées dans l'intérêt de l'activité sont alors déduites comptablement.

Retrouvez les caractéristiques des régimes d'imposition en BIC sur notre site, rubrique "Particulier > Gérer mon patrimoine/mon logement > J'investis dans la location meublée > Les régimes d'imposition".

MAJ le 19/07/2022

Les loueurs d’un bien immobilier se posent souvent une question lors de la déclaration d’impôt : est-ce que je déclare le loyer avec ou sans les charges? Que ce soit les provisions pour charges versées au syndic ou que vous ayez un locataire qui vous avance chaque mois des charges, il faut déclarer correctement pour éviter de faire grimper la fiscalité inutilement. On fait le point sur la manière de déclarer les charges locatives pour toutes les situations. L’article se focalise sur la location vide, le sort des charges si vous louez meublé sera discuté en fin d’article.

• Charges de copropriété et charges payées par le locataire sur la déclaration d’impôt.
• Déduction des charges de copropriété sur les lignes 229 et 230.
• Faut-il déclarer le loyer avec ou sans les charges?
• Dois-je intégrer les charges payées par le locataire au micro-foncier?
• Charges locatives et location meublée : quel traitement fiscal?

Charges de copropriété et charges payées par le locataire sur la déclaration d’impôt.

Avant de se lancer dans le vif du sujet, il faut que le propriétaire distingue deux situations. Vous êtes dans l’une ou l’autre et la règle sur la déclaration sera alors différente.

Soit votre bien se situe dans un immeuble en copropriété. Cela signifie alors que vous payez chaque trimestre des provisions pour charges à un syndic de copropriété (ou celui-ci vous rembourse si vous avez trop payé). Le syndic gère les finances de la copropriété et s’assure que chaque propriétaire paie selon la part qu’il possède dans l’immeuble.

Soit vous louez un bien immobilier seul. Il est alors probable que votre bail prévoit que le locataire paie un loyer mais aussi des charges chaque mois pour des dépenses que vous supportez pour lui (eau, électricité, ordures ménagères…). Vous faites un point chaque année pour régulariser la situation.

Le traitement fiscal de la situation 1 (syndic de copropriété) ne sera pas le même que pour la situation 2 (charges locatives en direct). J’explique d’abord la manière dont le propriétaire doit gérer la déclaration d’impôt pour le premier cas puis j’évoque le second au paragraphe d’après.

Déduction des charges de copropriété sur les lignes 229 et 230.

Si vous louez dans une copropriété, les charges locatives vont se gérer sur la déclaration d’impôt des revenus fonciers sur les lignes 229 et 230. Je remets rapidement le fonctionnement car je l’ai déjà expliqué en détail dans plusieurs articles notamment ici : comment remplir la déclaration des revenus fonciers case par case?

Vous pouvez déduire toutes les provisions payées au syndic en ligne 229 ce qui permettra de diminuer le loyer imposable. Par contre, l’année suivante le syndic vous aura prévenu de ce à quoi les sommes auront servies. La partie des sommes déduites en 229 qui a été utilisée pour des dépenses non déductibles doit alors être mise en ligne 230 l’année suivante. Cette ligne 230 va augmenter le loyer imposable.

Ce système est difficile à comprendre puisqu’on jongle sur deux années et il faut en plus réussir à trouver les bonnes informations dans le relevé du syndic. Qui plus est, il faut maîtriser la notion de charges déductibles ou non. Je vous conseille vivement de regarder ma formation vidéo sur la fiscalité immobilière qui explique tout en détail avec des exemples concrets.

Faut-il déclarer le loyer avec ou sans les charges?

La seconde situation est celle qui engendre le plus de questions sur mon site. Faut-il mettre le loyer avec ou sans les charges dans la ligne 211 de la déclaration des revenus fonciers?

Le texte en vigueur est joint en fin d’article. Il nous précise que le loyer déclaré contient toutes les sommes fournies pour la mise à disposition du bien. On doit inclure notamment les dépenses incombant au propriétaire mise à la charge du locataire. Mais attention, dans le cas des charges, c’est l’inverse : ce sont des charges incombant au locataire mise à la charge du propriétaire qui se fait seulement rembourser. Dans la mesure où le propriétaire n’a aucun gain sur ces charges et qu’il ne fait que recevoir du locataire un remboursement de ce qu’il a payé, il n’y a pas lieu que ça engendre de l’impôt.

Exemple

Mr Corrigetonimpot loue un bien vide. Il reçoit chaque mois 100 € de charges de son locataire pour l’eau et l’électricité soit 1 200 € en tout. A la fin de l’année, Mr Corrigetonimpot paie la facture d’eau et d’électricité qui revient finalement à 1 100 €. En parallèle, le locataire a aussi payé 200 € de travaux pour refaire la peinture.

Mr n’a pas lieu d’être imposé sur ces 1 200 € reçus car c’est au locataire de payer l’eau et l’électricité du logement. Par contre, Mr doit absolument rembourser les 100 € reçus en trop avant la fin de l’année pour régulariser la situation et éviter la fiscalité.

Par contre, le propriétaire aurait normalement dû payer les travaux. Comme le locataire a payé pour lui, le fisc considère alors que ça doit être imposable. Les 200 € devront être ajoutés aux loyers. Ici c’est une charge incombant au propriétaire mis à la charge du locataire et non l’inverse.

Il faut donc déclarer les loyers hors charges sur la ligne 211 dans la mesure où les charges payées par le locataire ne sont qu’une avance pour des dépenses qu’il doit payer et qui sont avancées par le propriétaire. En clair, on parle ici de l’eau, de l’électricité et des ordures ménagères.

On pourrait se poser la question du décalage temporel si la régularisation intervient sur une autre année. En effet, on déclare normalement ce qu’on reçoit ou ce qu’on paie durant l’année. Si dans notre exemple, Mr Corrigetonimpot remboursait les 100 € en janvier, il aurait fallu imposer 100 € de charges perçues à tort l’année 1 puis déduire la régularisation versée au locataire en année 2. Cela étant, aucune case de la déclaration ne permet de procéder ainsi. Je vous conseille donc de bien faire votre régularisation avant la fin de l’année. Ainsi, vous pourrez prouver au fisc que vous n’avez eu aucun gain particulier sur les charges perçues durant l’année et ne pas les déclarer avec le loyer.

Dois-je intégrer les charges payées par le locataire au micro-foncier?

Vous avez surement constaté que les deux paragraphes évoquent seulement les propriétaires qui ont opté pour le régime réel et déduisent toutes les charges sur la déclaration des revenus fonciers. Cette option n’est pas obligatoire et certains sont au régime micro-foncier avec un abattement (voir : Location vide et calcul de l’impôt : régime réel ou micro-foncier?).

Au micro-foncier, il suffit de déclarer le loyer perçu sans tenir compte des charges locatives ou des provisions pour charges. Le fisc applique ensuite un abattement automatique sans tenir compte des dépenses ou régularisations. Pour information, il est tout à fait de basculer au micro-foncier et de procéder ainsi même si vous étiez au réel l’an passé et avez rempli la ligne 229. Inutile (et impossible d’ailleurs) de faire alors la régularisation avec la ligne 230 ce qui permet une petite optimisation fiscale. De la même manière, l’année où vous basculez de micro-foncier au réel, seule la ligne 229 sera remplie la première année au réel.

Charges locatives et location meublée : quel traitement fiscal?

Dans le cadre de la location meublée, la fiscalité diffère puisqu’on change de régime. Si vous êtes au régime réel, vous n’aurez pas de problème car un comptable doit alors gérer les déclarations. Pour ce qui relève du micro-BIC, le fisc précise qu’il faut déclarer le loyer charges comprises.

Texte en vigueur : BOI-RFPI-BASE-10-10

Vous louez un bien vide (Pinel ou non)? Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé un guide qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations d‘impôts. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier ou les conserver pour la plus-value? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt/travaux l’année du déblocage? Avez-vous déduit la caution et les frais bancaires sur le prêt? Où trouver les cases sur la déclaration en ligne, que peut-on y déduire ect…? Comment optimiser l’impôt à la source et l’année blanche avec mon bien locatif? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie. 

Guide fiscal pour la location vide classique

Guide fiscal pour la location d’un bien Pinel