Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT Show
Capital faible, apport en compte-courant, emprunt, OBO : la SCI est-elle la solution pour optimiser fiscalement la transmission de biens immobiliers ? Qu’apporte-t-elle réellement et dans quels cas l’utiliser ? La société civile immobilière (SCI) présente un intérêt indéniable en termes d’organisation de la transmission, notamment en évitant les situations d’indivision et en permettant d’organiser la détention et la gestion des biens. Ce sont là ses avantages civils. Mais la SCI est souvent présentée, voire recherchée, comme un outil permettant de réduire la fiscalité successorale. Or détenir un bien immobilier en direct ou via une SCI ne change pas le traitement fiscal en cas de succession. Autrement dit, il ne suffit pas de créer une SCI et d’y acquérir ou d’y loger des biens immobiliers pour optimiser la fiscalité successorale. La SCI contribue à réduire l’imposition successorale mais dans des situations bien spécifiques. La constitution de la société avec un capital faible, tout comme le recours au compte-courant, ou à l’emprunt bancaire, qu’il s’agisse d’un achat à un tiers ou à soi-même (dispositifs dits d’OBO (Owner buy out)), sont souvent présentés comme des situations optimales d’utilisation de la SCI et des prérequis nécessaires à son efficacité fiscale. Nous allons voir que ce ne sont pas pour autant des conditions suffisantes et que ces schémas doivent être maniés avec prudence. Explications. la sci au capital faible n’est pas nécessairement un outil optimisantIl est à juste titre conseillé de créer une SCI au capital faible pour réduire la base de calcul des droits de donation des parts. Lors de sa création, la SCI ne détient que les sommes apportées. La valeur de ses parts est alors égale au capital social constitué. Si celui-ci est faible, il s’agit donc d’un bon moment pour réaliser une donation puisque la valeur de la SCI va ensuite évoluer dans le temps et notamment par les acquisitions immobilières. Si cette condition est un préalable, son efficacité est néanmoins réduite voire annihilée si l’acquisition du bien par la SCI se réalise par un apport en capital ou en compte-courant. Attention : bien distinguer capital social et valeur des parts de la SCIIl serait faux de croire que les droits de mutation à titre gratuit se calculent systématiquement sur la valeur du capital social. Ils sont en effet calculés sur la valeur des parts sociales. Cette valeur correspond à l’actif net de la société, c’est-à-dire le total de l’actif évalué au prix de marché moins le total du passif (emprunt, dettes, compte-courant d’associés). Cet actif net correspond aux capitaux propres de la SCI. Si la SCI vient d’être créée ou si son histoire fait qu’elle n’a pas accumulé de résultats ni de réserves, les capitaux propres correspondent alors au capital social de constitution. Mais ce n’est pas toujours le cas et encore moins au fil du temps comme nous allons le voir. apport en capital : effet de dilution sans optimisation de la transmissionUne fois la SCI constituée par un capital de valeur faible pour optimiser fiscalement la donation, elle va devoir acquérir un bien immobilier. Prenons l’hypothèse d’un père souhaitant transmettre un bien immobilier à ses enfants et ayant créé une SCI à cet effet. Il aura pris soin de constituer la SCI avec un capital faible et aura donné l’essentiel des parts sociales à ses enfants sans droit de donation compte tenu de la faible valorisation du capital (inférieur aux abattements des droits de mutation en ligne directe). S’il apporte ensuite le bien à la SCI dans l’objectif de le transmettre aux enfants, cet apport a pour effet d’accroître le capital social. Il reçoit des parts de SCI en échange de l’apport du bien. Si le capital initial est faible, les nouvelles parts créées en échange de l’apport représentent une valeur nettement plus significative, celle de la valeur du bien. Le père donateur devient donc le principal associé de la SCI et dilue les autres associés, c’est-à-dire les enfants. En cas de décès, ses parts seront transmises à ses héritiers. Si les héritiers sont les enfants, associés de la SCI, la transmission leur est bien assurée mais ils auront à payer les droits de succession sur les parts détenues par le père représentant l’essentiel de la valeur de la SCI. Cette opération n’aura donc eu aucun effet d’optimisation fiscale successorale sur la transmission du bien immobilier. S’il y a d’autres héritiers que les enfants, ces derniers se retrouvent soit dans l’obligation d’accepter le ou les nouveaux héritiers en tant que nouvel associé dans la SCI, soit de leur rembourser leurs parts, encore faut-il qu’ils en aient la possibilité. Cette opération n’a en aucun cas facilité la transmission et encore moins réduit le coût fiscal. apport en compte-courant : pas d’optimisation successoraleUne solution souvent retenue pour ne pas modifier la valeur du capital social, ni sa détention, est de réaliser un apport en compte-courant d’associé. Si l’on reprend notre exemple précédent, le père, souhaitant transmettre un bien immobilier réalise alors :
Dans les deux cas, le passif de la SCI va comporter un compte-courant d’associé à son nom égal à la valeur du bien immobilier. Mais la transmission n’est toujours pas optimisée par cette opération. En cas de décès du donateur propriétaire du bien, le compte-courant entre en effet dans la masse successorale. Ceci a 2 effets :
L’opération aura eu ici deux avantages :
ExempleMonsieur T. souhaite acquérir un bien immobilier locatif d’une valeur de 300.000 € et en profiter pour en optimiser la transmission à ses deux enfants. Il n’a encore réalisé aucune donation en faveur de ses enfants. Il crée une SCI avec un capital faible de 5.000 € puis donne 98 % de ce capital à chacun de ses enfants et en conserve 2 %. La donation, portant sur une valeur de 2.450 € par enfant (5.000 € x 49 %), n’est pas imposable (inférieure aux abattements de 100.000 € en ligne directe). Monsieur T. réalise un apport en compte-courant d’associé de 300.000 € à la SCI. La SCI utilise cette somme pour acquérir le bien. Au décès de Monsieur T, dix ans plus tard, le bien immobilier vaut 360.000 €. Monsieur T. est veuf et ses héritiers sont ses deux enfants. Les parts de la SCI détenues par Monsieur T, soit 2 % du capital, entrent dans l’actif successoral. Il en est de même pour le compte-courant d’associé de 300.000 €, non remboursé et toujours existant au passif de la SCI en faveur de la succession de Monsieur T. La valeur de la totalité des parts de la SCI correspond à l’actif net réévalué soit : Actif : bien immobilier pour 360.000 € Valeur des parts de SCI détenues par Monsieur T et entrant dans la masse successorale imposable : 1.200 € (60.000 € x 2 %). La valeur des parts détenues par les enfants est passée de 2.450 € chacun lors de la donation à 29.400 € (60.000 € x 49 %) pour chaque enfant. Une plus-value de 26.950 € est transmise à chaque enfant sans droits de succession (53.900 € au total). Les enfants sont néanmoins redevables des droits de succession sur la valeur du compte-courant de 300.000 €, correspondant à la valeur d’acquisition du bien. L’apport en compte-courant permet donc d’optimiser fiscalement la transmission uniquement sur la plus-value acquise sur le bien depuis son entrée dans la SCI. Il est à noter que dans la pratique, Monsieur T réalisera plutôt une donation de 98 % du capital de la SCI en nue-propriété uniquement en conservant l’usufruit, afin de percevoir les revenus de la SCI sa vie durant. Cette donation en nue-propriété aura également pour effet de réduire la base imposable de la donation, mais ce n’est pas ici l’objectif principal puisque la donation porte déjà sur un capital relativement faible. Si le compte-courant n’est pas totalement amorti lors du décès, la transmission n’est donc pas assurée économiquement (nécessité de rembourser le compte-courant aux héritiers créanciers) et l’opération n’aura eu d’effet fiscal que sur la plus-value acquise sur le bien entre son acquisition par la SCI et le décès de l’associé souhaitant transmettre. Or dans la pratique, le compte-courant constitué pour l’acquisition du bien par la SCI ne se rembourse pas régulièrement dans le temps, soit parce que les ressources de la SCI ne le permettent pas (loyers nets de charges insuffisants) soit parce que les associés ne le souhaitent pas. Les associés peuvent décider… » par la phrase suivante « L’associé « prêteur » peut ne pas exiger le remboursement du compte-courant. A son décès, il arrive alors que, sciemment ou non, ce compte-courant soit « oublié », jusqu’à ne pas le rappeler dans la succession. La SCI étant une forme sociale dans laquelle la tenue de compte est conseillée mais pas obligatoire, rares sont les sociétés civiles pour lesquelles un bilan et compte de résultat détaillés ont été tenus. Lors de la succession de l’associé détenteur du compte-courant, il est alors tout simplement « omis » d’inclure dans la masse successorale la valeur de ce compte-courant correspondant, rappelons-le, au prix d’acquisition du bien de la SCI si aucun remboursement n’a eu lieu. Seules les parts sociales détenues par l’associé ayant fait l’apport en compte-courant et décédé, en l’occurrence les parts du père dans notre exemple, vont figurer dans l’actif successoral. Or le capital social de la SCI est détenu principalement par les enfants depuis la donation en leur faveur. L’apport en compte-courant a évité, comme nous l’avons vu, toute accroissement de ce capital et toute dilution. La valeur des parts sociales du père, même calculée sur la valeur de marché du bien immobilier détenu par la SCI, est donc relativement faible, comme nous l’avons vu dans l’exemple chiffré précédent. L’imposition successorale est donc significativement réduite. Nous appelons néanmoins à la plus grande vigilance sur ce type de pratique. Exclure la valeur du compte-courant de l’actif successoral taxable, c’est omettre de déclarer dans la masse successorale imposable la valeur d’acquisition même du bien immobilier par la SCI, dans l’hypothèse où le compte-courant n’a jamais fait l’objet de remboursement. En cas de contrôle, il y aurait réintégration de cette valeur aux droits de mutation à titre gratuit augmenté des sanctions afférentes. Une opération de création de SCI avec un capital faible, suivie d’une donation de ce capital puis de l’acquisition d’un bien immobilier par la SCI dont la valeur est connue via les droits d’enregistrement, peut attirer l’attention de l’administration fiscale. Cette situation interroge nécessairement sur les modalités de financement de l’acquisition du bien par la SCI et de l’éventuelle existence d’un compte-courant d’associé, et ceci d’autant plus si le décès intervient peu après. sci et emprunt bancaire : une condition nécessaire mais pas suffisantePour assurer la transmission et l’optimiser, la SCI à faible capital doit nécessairement s’accompagner d’un passif afin de ne pas accroître le capital. Le compte-courant d’associé n’étant pas l’outil idoine en termes économique et fiscal comme nous l’avons vu, seul l’emprunt bancaire peut donner toute son efficacité à l’opération. Encore faut-il que ce financement bancaire soit adapté et utilisé dans un schéma approprié. crédit et sci : principe de la transmission de valeur et optimisation fiscaleLorsque le financement du bien se réalise par emprunt bancaire au nom de la SCI, il est possible de combiner :
Le financement bancaire doit donc être réfléchi lors de sa mise en place et convenir au projet patrimonial. nécessité d’un financement adapté à l’opérationL’emprunt bancaire doit être approprié aux objectifs poursuivis, afin de donner toute son efficacité à l’utilisation de la SCI :
L’indemnité de remboursement d’emprunt en cas de décès de l’associé assuré est-elle imposable pour la SCI ?Si la SCI est à l’IR, elle est fiscalement transparente. Le régime des revenus fonciers prévoit que les indemnités accordées pour l’acquisition, la construction ou reconstruction de locaux imposables ne constituent pas des recettes imposables au sens de l’article 29 du CGI (BOI-RFPI-BASE-10-20 150). Le remboursement du capital de l’emprunt par l’assurance-décès emprunteur n’est donc pas imposable à l’IR. Il en est différemment si la SCI est à l’IS. Les indemnités versées par la compagnie d’assurance-décès constitue un profit exceptionnel imposable. vendre un bien à la sci : les risques de l’obo (owner buy out) immobilierCe schéma consiste à vendre un bien immobilier à une SCI tout en y étant associé. Le vendeur du bien étant également au capital de la personne morale acquéreur, l’opération peut alors s’assimiler à une vente à soi-même ou OBO (Owner Buy Out) immobilier. Ce type d’opération doit être manié avec précaution car il peut être requalifié sur le fondement de l’abus de droit. Ce risque est par ailleurs élargi avec la nouvelle notion dite de mini-abus de droit. Le risque d’abus de droit peut porter sur :
Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle procédure dite de mini-abus de droit, applicable pour les opérations réalisées depuis le 01/01/2020, il convient d’être d’autant plus vigilant sur ces opérations. Ce nouvel abus de droit est en effet constaté si l’objectif poursuivi est « principalement » fiscal et non plus « exclusivement ». Les preuves de la poursuite d’un objectif patrimonial doivent donc être significativement renforcées. Compte tenu de la création récente de cette nouvelle notion d’abus de droit, nous ne disposons pas d’un recul suffisant pour en apprécier la jurisprudence. L’appréciation de chaque opération reste dans tous les cas à la discrétion de l’inspecteur des impôts puis du juge. L’administration fiscale invite à l’utilisation de la procédure du rescrit fiscal permettant d’interroger les services fiscaux sur le schéma envisagé avant sa mise en place. L’administration va alors se prononcer et donner son avis sur l’opération projetée. Si la réponse est positive, le contribuable est alors protégé contre une remise en cause du schéma. La SCI n’est donc pas en elle-même un support de détention défiscalisant et ce serait une erreur, voire un risque fiscal aux vues de l’extension de la notion d’abus de droit, de la considérer de la sorte. La SCI est avant tout un outil d’organisation du patrimoine permettant de répondre aux objectifs personnels, telles l’acquisition et la détention de biens à plusieurs personnes, ou familiaux, notamment la souplesse de transmission et la gestion du patrimoine immobilier. Le conseiller en gestion de patrimoine doit donc être vigilant, savoir détecter les situations où la SCI n’est pas nécessaire et celles où elle apporte une véritable valeur ajoutée patrimoniale. Auteur Intervenante-formatrice pour le CESB Expert en Gestion de Patrimoine, diplôme RNCP Niveau 7, Ingénieur patrimonial et fondateur de JUST DEEP CONTENT, agence de contenu spécialisée en gestion de patrimoine Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale en cas de succession ?Réduire les coûts de succession
Ainsi, en plus d'échapper aux droits de mutation liés à la succession, cette méthode permet de bénéficier de l'abattement fiscal en cas de donation parent-enfant et donc de réduire à zéro l'impôt normalement dû sur la transmission de patrimoine.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier SCI ?La SCI permet à des héritiers d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?La SCI familiale est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu'elle n'a pas de bénéfices à déclarer ni d'impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Comment faire pour ne pas payer de droits de succession ?Pour diminuer les droits de succession, les époux peuvent donner de leur vivant à leurs enfants. Ils peuvent leur donner dans la limite des abattements (100 000 euros par parent et par enfant) pour ne pas payer de droit de donation.
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