La SCI (société civile immobilière) est un outil privilégié pour la gestion du patrimoine immobilier. Sa création est subordonnée à des formalités d'immatriculation, et de statuts. Show
 En effet, une SCI est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d'un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier. Les avantages d'une SCIAvantage fiscalLes avantages fiscaux des SCI sont nombreux :
Avantage pour la succession
Avantage patrimonial
Tableau comparatif des avantages et inconvénients d'une SCIAvantages et inconvénients d'une SCI
Avantageuse pour les droits de succession et transparente pour l’impôt sur le revenu1 - Un outil de gestion de patrimoineLa SCI peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile. Elle peut permettre d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Par la suite, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement, avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. La loi permet, en effet, à chaque parent de "donner" 31 395 € à chaque enfant tous les 6 ans sans que cette somme soit imposable. Le fait d’avoir constitué une SCI permet aux parents de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre "gratuitement" une partie de leur patrimoine. La loi permet aussi la donation de parts de SCI à des enfants, avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal.
Exemple Un parent de 56 ans fait une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Les droits de donation seront calculés sur 50 % de la valeur du bien. Avantage : Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Dernier point, toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l’emprunt s’avère judicieux. Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation. Par exemple, si une SCI emprunte 120 000 € pour financer un bien d’une valeur de 140 000 €, «l’actif net», c’est-à-dire l’actif brut minoré de l’emprunt, ne totalisera que 20 000 €. Seul ce solde sera retenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts. 2 - La SCI et l’impôt sur le revenuComme on l’a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d’impôt sur le revenu, la SCI n’apporte, en revanche, aucun avantage fiscal. Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. De fait, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter. Quel taux pour votre projet ?
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI familiale ?Comme on l'a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d'impôt sur le revenu, la SCI n'apporte, en revanche, aucun avantage fiscal. Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente.
Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Comment ne pas payer d'impôt avec une SCI ?Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
Quel impôt pour une SCI familiale ?La SCI familiale est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu'elle n'a pas de bénéfices à déclarer ni d'impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
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Sci familiale : avantages fiscaux
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